中古物件の耐用年数

不動産投資において、建物や建物付属設備等は毎年減価償却を行いますが、新築物件については、構造や用途に応じて法定耐用年数が定められています。中古物件(中古マンション、中古アパート、中古不動産)の耐用年数は、次の計算式で計算します。

法定耐用年数経過前の物件の耐用年数

耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 × 0.8

例えば、法定耐用年数が47年のRC造マンションを築20年で購入した場合の耐用年数は、

耐用年数 = 47年 - 20年 × 0.8 = 47 - 16 = 31年

という計算式になります。銀行から融資を受ける際、耐用年数を超える年数のローンを組めないこともあります。

法定耐用年数を経過した物件の耐用年数

耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2(但し、最低2年)

例えば、法定耐用年数が22年の木造アパートを築23年で購入した場合の耐用年数は、

耐用年数 = 22年 × 0.2 = 4年

という計算式になります。築年数の経過した物件をほぼ土地値で現金購入し、短い償却年数で償却を行うことにより節税する(収めるべき税金を先送りする)という裏技もあります。

関連情報: 法定耐用年数, 減価償却, 中古物件の耐用年数