不動産投資において、建物や建物付属設備等は毎年減価償却を行いますが、新築物件については、構造や用途に応じて法定耐用年数が定められています。中古物件については、次の計算式で耐用年数を計算します。 法定耐用年数経過前の物件の耐用年数 耐用年数 ＝ 法定耐用年数 － 経過年数 × ０．８ 例えば、法定耐用年数が４７年のRC造マンションを築２０年で購入した場合の耐用年数は、 耐用年数 ＝ ４７年 － ２０年 × ０．８ ＝ ４７ － １６ ＝ ３１年 という計算式になります。銀行から融資を受ける際、耐用年数を超える年数のローンを組めないこともあります。 法定耐用年数を経過した物件の耐用年数 耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × ０．２（但し、最低２年） 例えば、法定耐用年数が２２年の木造アパートを築２３年で購入した場合の耐用年数は、 耐用年数 ＝ ２２年 × ０．２ ＝ ４年 という計算式になります。築年数の経過した物件をほぼ土地値で現金購入し、短い償却年数で償却を行うことにより節税する（収めるべき税金を先送りする）という裏技もあります。 関連情報: 法定耐用年数, 減価償却, 中古物件の耐用年数
不動産投資において、フルローン（全額ローン）とは不動産を取得する際に自己資金を殆ど使わず融資の大部分を借り入れにより調達する手法のことです。しかし、昨今、銀行の融資に関する銀行内規定が厳しくなりつつあり、物件価格の9割までしか融資しない、7割までしか融資しない（その分自己資金が必要）という状況になりつつあります。そんな厳しい中でもフルローンを受けられる裏ワザがあります。 フルローン可能な物件とは フルローン可能な物件とは、担保価値の高い物件です。数年前まではフルローンを組める収益物件、フルローン融資可能な金融機関も多数ありましたが、現在ではそのような物件も少なくなってきました。なぜならば、平成バブル崩壊後ほんの数年前まで不動産の価格は下降し続け、実取引価格は安くなっていても路線価や公示価格は高止まりしたままのため物件売買価格に対して評価額が相対的に高く、また昨今のように個人投資家による不動産投資ブームも無く比較的安い価格で不動産を購入することができたためです。2007年ころにかけて、金融機関も融資基準を緩和し比較的フルローンを組める物件も市場に出回りました。しかし、2007年暮れ以降、サブプライムローン問題や、外資資本による日本国内の不動産ミニバブルが崩壊に向かい金融機関の融資基準が一段と厳しくなりつつあり、フルローンが組める可能性が低くなってきました。 フルローンを組める物件の探し方 フルローンが組める物件＝担保価値の高い物件＝安い価格で購入できる物件＝収益還元法による評価額の高い物件＝キャッシュフローの良い物件＝誰もが購入した物件＝人気物件のため、市場に出回るとすぐに売買が成立または市場に出回る前に取引が行われてしまいます。そんな、掘り出し物物件を見つけるためには、 1．いつでも不動産を購入できる準備を整えておくこと。 2.投資不動産に関する早い情報を持つ不動産業者、担当者と密に連絡を取り、良い情報を流してもらえる体制を整えておくこと。 3.良い物件を見つけたら、すぐに動き（物件調査、購入を決断し）買付け証明を入れ動くこと。 です。 フルローン融資を受けるための裏ワザ ある銀行から融資を受ける際、銀行内で物件価格の9割までの融資しか受けられないという規定があった場合、1億円の物件を購入しようとすると諸費用まで含めて通常1億1500万円程度の資金が必要ですが9割融資のため9000万円までしか融資を受けることができません。つまり、約2500万円の自己資金が必要となります。 しかしここで、当初1億円で売り出されていた不動産を最終的に7500万円で購入できた場合、1億円で売り出していた際の物件資料や1億円で売買したと記入されている売買契約書を作成して銀行にコピーを提出することにより1億円を基準にした融資9000万円を受けたとしても、物件価格7500円+諸費用を含めたフルローンを受けることができます。融資を受ける際に銀行宛に提出する契約書は原本実物でなくても構いません。 ※ただし、この手法を使うには、不動産仲介業者や売主の協力を得る必要があり、不動産会社によっては銀行からの取引停止を恐れて対応してもらえない場合があります。 ※追記（2009年7月）：2009年4月以降、昨今のサブプライムローン問題の影響等もあり、フルローン融資は非常に難しくなっております。自己資金10%以上を目安に物件をお選び下さい。＠不動産投資で物件紹介を開始しました。詳細は、→右上の「掘り出し物件紹介」をご覧ください。 融資の裏ワザ: フルローン, にこいち
サラリーマンが不動産投資を行う際に必要経費として認められるもの、認められないものを一覧表にしました。また、経費計上することにより所得を圧縮して簡単に節税する方法についても説明します。 経費科目 ○ 経費計上できるもの × 経費計上できないもの 租税公課 不動産取得税 登録免許税 固定資産税 都市計画税 収入印紙代 居住不動産にかかる不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税等 所得税 住民税 支払い金利 不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できます。銀行への毎月の支払いのうち、元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できません。つまり、不動産投資においては、購入価格のうち建物（建物、附属設備）の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。あまりに土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もあります。 ローンのうち、土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができません。ローンにおいて、建物代、土地代をまとめてローンを組んでいる場合（通常のローン）、毎年、建物よりも土地代にかかる元本を先に返済したとして支払い利息を計算します。 ※例外として、不動産投資における収支がプラスの場合（利益がでている場合）に限り、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。 減価償却費 建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。 建物などの減価償却資産を購入するために支払った手数料は、資産の価格に加算して減価償却することもできます。詳しくは税理士や税務署へ相談してみて下さい。筆者は、その手数料が少額の場合は初年度に経費として算入し、一棟マンションを購入した際の高額な仲介手数料は減価償却資産として計上し、毎年減価償却を行っています。仲介手数料を経費計上する際、仲介手数料を土地代と土地代以外（建物本体＋附属設備）の比率で計算し、土地代以外についてのみ経費計上（減価償却）します。土地代にかかる仲介手数料は経費計上（減価償却）できません。 修繕費 壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できます。 ただし、クッションフロアやカーペットをフローリングに張り替えたり、室内間取りを変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなどの価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は経費計上できず、固定資産として処理し毎年減価償却を行います。 自宅の修繕費用など、不動産投資に関係ない費用も経費計上できません。 その他経費 不動産を管理するために購入したデジカメ購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。 ■裏ワザ 個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。筆者は、ワンルームマンションについて小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上していました。不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないようです。小規模不動産投資の場合は、年額10万円でも大きな費用となりますので、これから確定申告する場合は、その他費用として、経費計上しましょう。ただし、気になる方は税理士や税務署におたずね下さい。
不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際に１度だけかかる税金のことです。不動産購入から半年～９ヶ月後くらいに突然都道府県税事務所から通知が送られてくるので心の準備が必要です。なお、取得した不動産に実際に自身で居住する場合は大きな軽減措置があります。 不動産取得税に関する裏ワザ 不動産購入から数ヶ月後、忘れた頃に突然やってくるのが不動産取得税の支払請求書です。数億円もの不動産を購入した場合は、不動産取得税も数百万円の高額になってしまいますが、もしどうしてもすぐにお金を用意できない場合は都道府県税事務所に相談してみましょう。また不動産取得税の請求が12月に発生したけど、決算の都合上1月にしてもらいたい(その年に取得税が発生すると給与所得と合算すると赤字になるなど節税効果が得られないので翌年に請求が欲しい)時なども相談すれば柔軟に対応してもらえる場合があります。 関連用語: 固定資産税, 不動産取得税
不動産投資におけるにこいちとは「２行１」と書きます。 これは、二つの物件を２箇所の銀行に同時に融資申込して、両方の融資を得るための裏技的ノウハウです。各銀行間は信用機関を通じて顧客の融資申込状況を共有していますが、共有までに数日～数週間の時間がかかります。その空白の期間を使って２行から同時に融資を得ることができる場合があります。 銀行の担当者が融資手続きを処理している最中に、顧客が他の銀行に別物件を融資申込していることに気付いたとしても、自分の成績のためにその情報を知らなかったことにして融資を通すケースが多いです。が、しかし、万が一融資NGになることも考えて、２つの融資申込をほんの少しだけ（１日程度）ずらして、絶対に融資を受けたい物件を先に申込し、サブ物件を後で申し込むことにより、万が一NGになったら、サブの方の融資を断り、メインの方は確実に融資されるようにしましょう。 例えば、１億円のメイン物件を最初に申し込みし、５０００万円のサブ物件を翌日に申し込みします。 にこいち融資は特殊な裏技なので、通常の不動産会社では取り扱ってもらえないこともあります。興味が有る方は、当方までご連絡下さい。 融資の裏ワザ: フルローン, にこいち