仲介手数料とは、不動産取引を行う際に宅建業者である不動産会社に支払う報酬のことです。宅建業法によりその仲介手数料の上限が定められています。実例を挙げて、不動産売買・交換の仲介手数料の計算方法について解説します。 仲介手数料の計算方法 宅建業法により、次の通りの仲介手数料の上限金額が定められています。定められているのは「上限」のため、不動産業者によっては仲介手数料半額や仲介手数料無料をうたう業者も存在します。ただし、仲介手数料無料の業者は取引金額に仲介手数料相当分が上乗せされている場合もありますので注意が必要です。 ◎不動産売買・交換の仲介手数料 取引価格（税抜き） 仲介手数料の計算式（税別） 200万円以下 取引金額（税別）×５％ 400万円以下 取引金額（税別）×４％＋２万円 400万円を超える場合 取引金額（税別）×３％＋６万円 ※ここが重要！ ここで、上記仲介手数料の計算式で使う取引金額(税別)は物件価格の税抜き価格で計算します。計算結果に仲介手数料分の消費税を加えたものが実際に業者に支払う仲介手数料となります。 例）１億円の一棟マンションを媒介契約で購入した場合。 物件価格１億円のうち、建物価格（建物本体、付属設備を含む）が４２００万円（税込み）、土地価格が５８００万円（非課税）とした場合。 １．通常の不動産取引において物件価格とは消費税が含まれたものとして取引しますが、物件価格の中には課税対象の建物の価格と非課税取引となる土地価格が含まれていますので、仲介手数料を計算する場合は、建物価格、土地価格を分けて計算します。 ２．まずは物件価格の税抜き価格を計算します。 税込み建物価格が４２００万円の場合、税抜きで計算する建物価格は 建物価格（税抜き）＝建物価格（税込み）÷１．０５＝４０００万（税抜き） ３．取引価格のうち、税抜き価格は 税抜きの取引価格＝建物価格（税抜き）＋土地価格（非課税）＝４０００万（税抜き）＋５８００万円＝９８００万円（税抜き） つまり、物件価格１億円（税込み）で取引した場合も、仲介手数料計算の基礎となる金額「物件価格（税抜き）」は実質９８００万円であったわけです。 ４．上記で計算した物件価格（税抜き）に対して仲介手数料を計算します。 仲介手数料（税別）＝物件価格（税抜き）×３％＋６万円 ＝９８００万円×３％＋６万円＝３００万円（税別） となりますので、不動産業者（課税業者の場合）に支払う仲介手数料（の上限金額）は、 仲介手数料（税込み）＝３００万円＋消費税（５％）＝３１５万円（税込み） となります。 物件を購入する際は、上記の通り、物件価格（税抜き）に対して仲介手数料が計算されているかどうか確かめましょう。 仲介手数料から土地価格、建物価格を計算する方法 前述の通り、取引価格のうち、建物価格（税抜き）に対して仲介手数料を計算するので、実は、仲介手数料と物件価格がわかれば、売買契約書に土地価格、建物価格が明記されていなくても、取引時に不動産業者が計算に使った建物価格（建物本体価格＋付属設備価格）、土地価格を逆算で割り出すことができるのです。 仲介手数料、取引価格から、土地価格、建物価格を計算する方法は次の通りです。 取引価格（税込み）＝１億円 仲介手数料（税込み）＝３１５万円 の場合。 仲介手数料（税抜き）＝仲介手数料（税込み）÷１．０５＝３００万円 税抜きの物件価格＝（３００万円－６万円）÷０．０３＝２９４÷０．０３＝９８００万円 物件のうちの消費税額＝取引価格（税込み）－物件の税抜き価格＝１億円－９８００万円＝２００万円 この消費税相当分の２００万円は、取引価格のうち、税抜きの建物価格に対してかかったものなので、 税抜きの建物価格＝消費税額÷０．０５＝２００÷０．０５＝４０００万円 つまり、税込みの建物価格は ４０００万円×１．０５＝４２００万円 となり、取引価格のうちの土地価格は 土地価格（非課税）＝取引価格（税込み）－建物価格（税込み）＝1億円－４２００万円＝５８００万円 になります。 取引価格（税込み）＝１億円 仲介手数料（税込み）＝３１５万円 がわかれば、取引価格の内訳は、 建物価格（税込み）が４２００万円 土地価格（非課税）が５８００万円 であることが計算できました。
ここでは、不動産投資を行う際に便利な品物について紹介します。全てネットで購入できるものばかりなので、まずは道具からそろえましょう。 不動産投資家なら揃えておきたい便利な商品 ■ノートパソコン関連 情報収集、情報管理、確定申告、物件紹介ページ作成、不動産会社とのやりとりなど、今やパソコンを利用して行うのは当たり前の時代です。このブログを読まれている方は当然パソコンをお持ちでしょう。数字のシミュレーションや管理を行うために、エクセル、ワードなどのマイクロソフト オフィス製品、確定申告を行うために 弥生会計 プロフェッショナルがオススメです。 ■デジタルカメラ 物件調査時に室内、屋外、付属設備、近隣エリアを撮影したり、管理物件の室内等を撮影するために、広角レンズ（50mm換算で24mmまたは28mmのレンズを広角レンズ）付きがオススメです。動画撮影できるデジカメならさらに便利です。panasonic LX3は、かなり解像度も高くきれいで正確な写真を撮影でき、広角撮影、動画撮影もできるのでオススメです。 ■スキャナ機能付きプリンタ 所有物件の売買契約書、重要事項説明書、固定資産税納税通知書、住民票などをスキャンして電子化しておくと、物件購入時の不動産会社とのやりとりや銀行とのやりとりを行う際にメールですぐに対応できるのでかなり便利です。インクジェット方式の割と低価格の製品で十分です。最近の新製品では、CANON PIXUS MX860は、なんとスキャナ、プリンタに加えてFAX機能がついて3万円程度で購入できてしまいます。両面コピーやDVDラベル印刷、葉書印刷、写真印刷や無線LAN対応プリンタとしても使えるのでかなりオススメです。 ■耐火金庫 不動産権利証や、重要な契約書類、実印、通帳などを安心して保管しておくために、耐火金庫を購入しましょう。オススメは、米国sentry社のQE4531 金庫です。金庫の内部にbuffalo HD-PX500U2のような小型のハードディスクを置き、金庫の扉を閉めたままデータを読み書きできるので、重要なデータを保管しておくのにも安心です。 不動産投資の現地調査で使える便利な商品 メジャー、デジカメなど
レントロールとは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件を読むことができます。ビルやマンションやアパートを一棟買いする際はその物件の質を見定める基準となるもので非常に重要なものです。 通常、１枚の用紙に、各部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。場合によっては賃借人の属性（法人、個人）や名前、性別が記載されていることもあります。悪い物件をつかまされないために、不動産購入前に次のような点に注意してレントロールを読みましょう。 賃料にばらつきが無いかどうか 階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか？ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて最近賃料が下がっていることが考えられます。賃料の高い人が退去して入居者が入れ替わる際に賃料が下がることが考えられます。直近の入居者の賃料を元に利回りを計算し直すと将来の利回りをある程度予測することができます。 敷金 賃料と同じく、新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。逆に敷金が２～３ヶ月と高いままの場合は、今後、敷金の月数を少なくすることにより新たな入居者を獲得できる余地があります。 入居者の属性 法人や女性の入居率が高い方が安定した賃貸付けを期待できます。また、銀行によっては、法人の入居比率が５割以上か未満であるかによりアパートローンを適用できるかどうかが決められている場合があります。 入居年月 入居年月がある程度ばらけていた方が賃貸付けは容易であると考えられます。また契約終了で一気に退去してしまう可能性も少ないと考えられます。 直前数ヶ月の新規入居者が多い場合、または直前数ヶ月の賃料が高い場合は、物件を高く売るために無理矢理入居させている可能性もあります。中には、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで無理矢理入居させていたりする場合があり、物件購入後に一斉に退去したりまたは退去後の賃貸付けに苦戦する可能性があります。
サラリーマンが不動産投資を行う際に必要経費として認められるもの、認められないものを一覧表にしました。また、経費計上することにより所得を圧縮して簡単に節税する方法についても説明します。 経費科目 ○ 経費計上できるもの × 経費計上できないもの 租税公課 不動産取得税 登録免許税 固定資産税 都市計画税 収入印紙代 居住不動産にかかる不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税等 所得税 住民税 支払い金利 不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できます。銀行への毎月の支払いのうち、元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できません。つまり、不動産投資においては、購入価格のうち建物（建物、附属設備）の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。あまりに土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もあります。 ローンのうち、土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができません。ローンにおいて、建物代、土地代をまとめてローンを組んでいる場合（通常のローン）、毎年、建物よりも土地代にかかる元本を先に返済したとして支払い利息を計算します。 ※例外として、不動産投資における収支がプラスの場合（利益がでている場合）に限り、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。 減価償却費 建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。 建物などの減価償却資産を購入するために支払った手数料は、資産の価格に加算して減価償却することもできます。詳しくは税理士や税務署へ相談してみて下さい。筆者は、その手数料が少額の場合は初年度に経費として算入し、一棟マンションを購入した際の高額な仲介手数料は減価償却資産として計上し、毎年減価償却を行っています。仲介手数料を経費計上する際、仲介手数料を土地代と土地代以外（建物本体＋附属設備）の比率で計算し、土地代以外についてのみ経費計上（減価償却）します。土地代にかかる仲介手数料は経費計上（減価償却）できません。 修繕費 壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できます。 ただし、クッションフロアやカーペットをフローリングに張り替えたり、室内間取りを変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなどの価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は経費計上できず、固定資産として処理し毎年減価償却を行います。 自宅の修繕費用など、不動産投資に関係ない費用も経費計上できません。 その他経費 不動産を管理するために購入したデジカメ購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。 ■裏ワザ 個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。筆者は、ワンルームマンションについて小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上していました。不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないようです。小規模不動産投資の場合は、年額10万円でも大きな費用となりますので、これから確定申告する場合は、その他費用として、経費計上しましょう。ただし、気になる方は税理士や税務署におたずね下さい。
ワンルームマンション投資やマンション一棟買いなどの不動産投資を行っていると毎年２月～３月にやってくるのが確定申告です。サラリーマンによる不動産投資の場合、不動産運用による赤字とサラリーマンによる給与所得を合算することにより税金の還付（給与所得と不動産運用の赤字を合算した合計所得に対する所得税が、事前に納めた源泉所得税などのお金よりも少ない金額分の還付）が受けられるという還付申告による節税が魅力ですが、還付申告の場合、実は年明け早々に申告書を提出することにより、早めの還付を受けることができます。３月中旬の申告期限ぎりぎりに申告すると、還付はその１ヶ月後くらいであるが、なんと１月早々に申告書を提出すると、これもまたその約１ヶ月後の２月には還付申告が受けられるのです。 早めに確定申告の準備を進めることにより、早めの税金還付を受けられるので、その分資金を有効活用できるのはありがたいことです。 申告書作成に便利なのが、弥生会計という会計ソフト、筆者も毎年弥生会計で申告書を作成しています。家賃収入や、各種経費を毎月事前に入力しているので、年が明けたら速攻還付申告書を提出できるよう準備は万全です。楽天で、弥生会計を購入できます。
不動産投資におけるにこいちとは「２行１」と書きます。 これは、二つの物件を２箇所の銀行に同時に融資申込して、両方の融資を得るための裏技的ノウハウです。各銀行間は信用機関を通じて顧客の融資申込状況を共有していますが、共有までに数日～数週間の時間がかかります。その空白の期間を使って２行から同時に融資を得ることができる場合があります。 銀行の担当者が融資手続きを処理している最中に、顧客が他の銀行に別物件を融資申込していることに気付いたとしても、自分の成績のためにその情報を知らなかったことにして融資を通すケースが多いです。が、しかし、万が一融資NGになることも考えて、２つの融資申込をほんの少しだけ（１日程度）ずらして、絶対に融資を受けたい物件を先に申込し、サブ物件を後で申し込むことにより、万が一NGになったら、サブの方の融資を断り、メインの方は確実に融資されるようにしましょう。 例えば、１億円のメイン物件を最初に申し込みし、５０００万円のサブ物件を翌日に申し込みします。 にこいち融資は特殊な裏技なので、通常の不動産会社では取り扱ってもらえないこともあります。興味が有る方は、当方までご連絡下さい。 融資の裏ワザ: フルローン, にこいち