不動産投資で物件選びを行う際、現地調査のチェック項目について解説します。物件概要書だけでは分からないことを実際に自分の目で確かめることにより、その不動産の本当の価値を自分なりに算出してみましょう。ここでは、最寄り駅から物件まで、および物件周辺環境のチェック項目、物件外観のチェック項目、設備のチェック項目、室内のチェック項目、管理・清掃に関するチェック項目について解説します。
不動産投資に大きな失敗は許されません。なぜなら、間違った物件を購入してしまった場合、その後に融資が受けにくくなるなど将来に渡り悪影響を及ぼすこともあります。また物件を売却しようとしても、大きな時間とコストがかかってしまいます。正しい物件調査、正しい物件選びを行うことにより、不動産投資のリスクを最小限に抑えましょう。
駅から現地までの道程
最寄り駅から現地まではタクシーを使わずに歩いて現地訪問しましょう。駅周辺、現地周辺が賑わっているかどうか、騒音や臭気の状況、スーパー、コンビニ、銀行、病院などの便利施設の状況など、自分がその物件に住んでみたいと思えるかどうかを生活者の視点に立ってチェックしましょう。
- 駅前は賑わっているか
- 駅からの距離
物件概要書、マイソクにかかれている数字を鵜呑みにせず、自分でチェック。雪深い地域は駅から徒歩３分以内が好ましい。
- 周辺の人通り
- 周辺のビルテナント、居住物件の入居状況
空室が目立つ地域の場合、購入予定物件がたとえ現在満室でも空室になった際の空室期間が長くなると考えられます。
- スーパー、コンビニ、銀行、病院などの生活施設
地図やGoogle
ストリートビューと比べて、コンビニや生活施設が撤退している場合は過疎が進んでいる場合がありマイナス評価です。逆にコンビニや生活便利施設が新しくできている地域はプラスです。- 駅から現地まで平坦か、急な坂道が無いか
- 電車やバスの時刻表、最終電車、最終バスの時間
現地周辺の環境
- 近隣の賃貸マンション、賃貸ビルの空室状況・募集状況
- 騒音や臭気
大通り沿いや線路間近は騒音や振動や臭気がある可能性あり。海に近い場合は鉄製設備類の劣化が早くなる。
- 近隣施設
建物の外観、敷地
- エントランス
汚れや錆は無いか→汚れ、錆がある場合は値引き交渉として使えたり、また将来リニューアルすることにより空室率を改善可能。
- 外壁、内壁、床などにひびは無いか
- 外廊下、階段、バルコニーなどの手すりや雨樋の材質と状況
鉄製の場合数年毎の塗装が必要、ステンレスやアルミの場合はメンテナンス費用が安い
- 屋上、屋根、ルーフバルコニーなどの防水加工の状況
劣化具合をチェックして次の防水加工の時期を検討
- 外壁がタイル張りの場合はシーリングの状況
劣化している場合は雨漏りのリスクあり
- 外壁
隣地から50cm以上離れているか。出窓などが50cm以内に含まれる場合、隣地との書面による確認書がある場合があるので確認。
- 鉄部の状況
外階段や扉など、錆が発生している場合は塗装が必要
- 自転車置き場
- 敷地の境界線
境界線の杭が存在するか、建物や塀や擁壁などの構造物が隣地へ越境していないか、隣地の建物等が越境されていないか。物置やエアコン室外機などの越境確認。
設備の状況
- 消化器
交換やメンテナンス時期。
- 集合ポストや宅配ボックス
- 給湯設備の設置時期
15年程度経過すると全交換が必要
- プロパンガスか、都市ガスか
一般的に都市ガスの方がガス代が安く評価はプラス。プロパンガスの場合、業者によってガス料金が異なりますので業者名を調べ、できればガス料金設定も調べましょう。プロパンガスの場合、ガス業者を変更することにより、給湯設備一式を無料で交換してもらえる場合があります。
- 地デジ対応状況
- インターネット利用可能か
マンション向けインターネット設備がある場合は、インターネット接続装置が設置されている場所の確認、および接続業者との契約内容も確認しましょう。設備にかかる電気代は通常、NTTなどの接続業者からオーナーに支払われます。
- 受水槽、貯水槽
年１回以上の清掃が適切に行われているか。
- ポンプ、加圧装置
通常、１５年程度で交換が必要になります。ポンプのメンテナンスが適切に行われているかどうか、ポンプ室内で漏水や吸水管廻りの腐食が無いかどうかも確認しましょう。ポンプの交換には１００万円～１５０万円程度の費用がかかります。
- エレベータ
保守点検が適切に行われているか、設置から３０～４０年程度で交換が必要になります。
- 保守点検費用
エレベータ、ポンプ等のメンテナンス費用の確認、受水槽の清掃にかかる費用の確認も行いましょう。
室内の状況
この部屋に自分でも住みたいかどうか、賃貸募集する際のアピールポイント、NGポイントはどこか探してみましょう。
- 天井高
天井高が高いと賃貸付けに有利。
- 室内の明るさ
- 風通し
- 床の状況
カーペットの場合、フローリングやCFへの交換を検討。
- 流し、洗面台、鏡などの状況
劣化している場合は交換が必要。
- 床、天井、壁の状況
音が漏れやすくないかどうか。一般的にRC造、S造、木造、の順に住環境は悪くなります。
- 雨漏りチェック
天井付近の壁紙が黒や茶色に変色している場合は、雨漏りが考えられます。外壁側の天井や、押し入れの中、出窓のコーキング劣化による雨漏り状況などをチェックしましょう。雨漏りが広範囲に及ぶ場合は、外壁タイルのシーリング交換＋撥水加工や、屋上、ルーフバルコニーの防水加工が必要になり数十万～数百万円の工事費用がかかりますので決済時までの修理をお願いするか、または購入費用の減額交渉にも使えます。重要事項説明書で、過去の雨漏り有無状況を確認しましょう。
- 水回りの臭気
築年数が２０年前後を超えると、排水パイプ内部の汚れにより臭気が発生することがありますが、通常は、排水口からトラップに水を注げば臭気の放散はなくなります。
- 窓、バルコニーからの眺望
- 室内火災報知器の設置状況
消防法が改正され、すべての住宅に火災報知器の設置が義務付けられました。 新築住宅は平成１８年６月１日から、既存住宅は各市町村条例により、平成２０年６月１日～平成２３年６月１日の間で設置義務化の期日が決められています。 既存住宅への火災報知器設置費用は１室あたり４５００円前後です。
- バストイレ
最近では、ワンルームマンションでも、BT別が一般的です。ファミリータイプ間取りでは、お風呂に追い炊き機能があると○。
- 間取り
使いやすい間取りかどうか。最近人気の間取りかどうか。２０年以上前は小さな部屋が多数ある２DK、３DKの間取り、DKが室内中央にある間取りが一般的でしたが、最近ではLDKが広く明るい場所にある間取りが一般的です。玄関ドアを開けてすぐに流し台が見える間取りは主婦に不人気です。玄関ドアを開けて部屋の中が丸見えの間取りは不人気です。
- 収納の数と広さ
管理・清掃状況
- ゴミ置き場
- エントランスや廊下など、共有スペースの床やガラスの清掃状況
- 集合郵便受け、掲示板、ゴミ箱
- 敷地の除草（年４回程度）や草刈が適切に行われているか
- 敷地内の樹木の剪定（年１回程度）が適切におこなわれているか
- 駐輪場に、使われていない自転車が放置されたままになっていないか
- 敷地内に粗大ゴミなどのゴミが放置されていないか
- ペット飼育可能かどうか
現在、ペット飼育不可の場合は将来ペット飼育可能とすることにより新たな賃貸需要を生める余地があります。
周辺環境は、建物の基本構造等と違い、設備の状況、管理・清掃状況については物件購入後に改善することができます。外観が汚く、管理の悪い物件を安く買い、改善することにより物件価値を向上することができます。
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