仲介手数料とは、不動産取引を行う際に宅建業者である不動産会社に支払う報酬のことです。宅建業法によりその仲介手数料の上限が定められています。実例を挙げて、不動産売買・交換の仲介手数料の計算方法について解説します。
仲介手数料の計算方法
宅建業法により、次の通りの仲介手数料の上限金額が定められています。定められているのは「上限」のため、不動産業者によっては仲介手数料半額や仲介手数料無料をうたう業者も存在します。ただし、仲介手数料無料の業者は取引金額に仲介手数料相当分が上乗せされている場合もありますので注意が必要です。
◎不動産売買・交換の仲介手数料
取引価格（税抜き） 仲介手数料の計算式（税別） 200万円以下 取引金額（税別）×５％ 400万円以下 取引金額（税別）×４％＋２万円 400万円を超える場合 取引金額（税別）×３％＋６万円 ※ここが重要！
ここで、上記仲介手数料の計算式で使う取引金額(税別)は物件価格の税抜き価格で計算します。計算結果に仲介手数料分の消費税を加えたものが実際に業者に支払う仲介手数料となります。例）１億円の一棟マンションを媒介契約で購入した場合。
物件価格１億円のうち、建物価格（建物本体、付属設備を含む）が４２００万円（税込み）、土地価格が５８００万円（非課税）とした場合。１．通常の不動産取引において物件価格とは消費税が含まれたものとして取引しますが、物件価格の中には課税対象の建物の価格と非課税取引となる土地価格が含まれていますので、仲介手数料を計算する場合は、建物価格、土地価格を分けて計算します。
２．まずは物件価格の税抜き価格を計算します。
税込み建物価格が４２００万円の場合、税抜きで計算する建物価格は建物価格（税抜き）＝建物価格（税込み）÷１．０５＝４０００万（税抜き）
３．取引価格のうち、税抜き価格は
税抜きの取引価格＝建物価格（税抜き）＋土地価格（非課税）＝４０００万（税抜き）＋５８００万円＝９８００万円（税抜き）
つまり、物件価格１億円（税込み）で取引した場合も、仲介手数料計算の基礎となる金額「物件価格（税抜き）」は実質９８００万円であったわけです。
４．上記で計算した物件価格（税抜き）に対して仲介手数料を計算します。
仲介手数料（税別）＝物件価格（税抜き）×３％＋６万円
＝９８００万円×３％＋６万円＝３００万円（税別）となりますので、不動産業者（課税業者の場合）に支払う仲介手数料（の上限金額）は、
仲介手数料（税込み）＝３００万円＋消費税（５％）＝３１５万円（税込み）
となります。
物件を購入する際は、上記の通り、物件価格（税抜き）に対して仲介手数料が計算されているかどうか確かめましょう。
仲介手数料から土地価格、建物価格を計算する方法
前述の通り、取引価格のうち、建物価格（税抜き）に対して仲介手数料を計算するので、実は、仲介手数料と物件価格がわかれば、売買契約書に土地価格、建物価格が明記されていなくても、取引時に不動産業者が計算に使った建物価格（建物本体価格＋付属設備価格）、土地価格を逆算で割り出すことができるのです。
仲介手数料、取引価格から、土地価格、建物価格を計算する方法は次の通りです。
取引価格（税込み）＝１億円
仲介手数料（税込み）＝３１５万円の場合。
仲介手数料（税抜き）＝仲介手数料（税込み）÷１．０５＝３００万円
税抜きの物件価格＝（３００万円－６万円）÷０．０３＝２９４÷０．０３＝９８００万円
物件のうちの消費税額＝取引価格（税込み）－物件の税抜き価格＝１億円－９８００万円＝２００万円この消費税相当分の２００万円は、取引価格のうち、税抜きの建物価格に対してかかったものなので、
税抜きの建物価格＝消費税額÷０．０５＝２００÷０．０５＝４０００万円
つまり、税込みの建物価格は
４０００万円×１．０５＝４２００万円
となり、取引価格のうちの土地価格は
土地価格（非課税）＝取引価格（税込み）－建物価格（税込み）＝1億円－４２００万円＝５８００万円
になります。
取引価格（税込み）＝１億円
仲介手数料（税込み）＝３１５万円がわかれば、取引価格の内訳は、
建物価格（税込み）が４２００万円
土地価格（非課税）が５８００万円であることが計算できました。
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ここでは、不動産投資を行う際に便利な品物について紹介します。全てネットで購入できるものばかりなので、まずは道具からそろえましょう。
不動産投資家なら揃えておきたい便利な商品
■ノートパソコン関連
情報収集、情報管理、確定申告、物件紹介ページ作成、不動産会社とのやりとりなど、今やパソコンを利用して行うのは当たり前の時代です。このブログを読まれている方は当然パソコンをお持ちでしょう。数字のシミュレーションや管理を行うために、エクセル、ワードなどのマイクロソフト オフィス製品、確定申告を行うために 弥生会計 プロフェッショナルがオススメです。■デジタルカメラ
物件調査時に室内、屋外、付属設備、近隣エリアを撮影したり、管理物件の室内等を撮影するために、広角レンズ（50mm換算で24mmまたは28mmのレンズを広角レンズ）付きがオススメです。動画撮影できるデジカメならさらに便利です。panasonic LX3は、かなり解像度も高くきれいで正確な写真を撮影でき、広角撮影、動画撮影もできるのでオススメです。■スキャナ機能付きプリンタ
所有物件の売買契約書、重要事項説明書、固定資産税納税通知書、住民票などをスキャンして電子化しておくと、物件購入時の不動産会社とのやりとりや銀行とのやりとりを行う際にメールですぐに対応できるのでかなり便利です。インクジェット方式の割と低価格の製品で十分です。最近の新製品では、CANON PIXUS MX860は、なんとスキャナ、プリンタに加えてFAX機能がついて3万円程度で購入できてしまいます。両面コピーやDVDラベル印刷、葉書印刷、写真印刷や無線LAN対応プリンタとしても使えるのでかなりオススメです。■耐火金庫
不動産権利証や、重要な契約書類、実印、通帳などを安心して保管しておくために、耐火金庫を購入しましょう。オススメは、米国sentry社のQE4531 金庫です。金庫の内部にbuffalo HD-PX500U2のような小型のハードディスクを置き、金庫の扉を閉めたままデータを読み書きできるので、重要なデータを保管しておくのにも安心です。
不動産投資の現地調査で使える便利な商品
メジャー、デジカメなど
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不動産投資において、建物や建物付属設備等は毎年減価償却を行いますが、新築物件については、構造や用途に応じて法定耐用年数が定められています。中古物件については、次の計算式で耐用年数を計算します。
法定耐用年数経過前の物件の耐用年数
耐用年数 ＝ 法定耐用年数 － 経過年数 × ０．８
例えば、法定耐用年数が４７年のRC造マンションを築２０年で購入した場合の耐用年数は、
耐用年数 ＝ ４７年 － ２０年 × ０．８ ＝ ４７ － １６ ＝ ３１年
という計算式になります。銀行から融資を受ける際、耐用年数を超える年数のローンを組めないこともあります。
法定耐用年数を経過した物件の耐用年数
耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × ０．２（但し、最低２年）
例えば、法定耐用年数が２２年の木造アパートを築２３年で購入した場合の耐用年数は、
耐用年数 ＝ ２２年 × ０．２ ＝ ４年
という計算式になります。築年数の経過した物件をほぼ土地値で現金購入し、短い償却年数で償却を行うことにより節税する（収めるべき税金を先送りする）という裏技もあります。
不動産投資で物件選びを行う際、現地調査のチェック項目について解説します。物件概要書だけでは分からないことを実際に自分の目で確かめることにより、その不動産の本当の価値を自分なりに算出してみましょう。ここでは、最寄り駅から物件まで、および物件周辺環境のチェック項目、物件外観のチェック項目、設備のチェック項目、室内のチェック項目、管理・清掃に関するチェック項目について解説します。
不動産投資に大きな失敗は許されません。なぜなら、間違った物件を購入してしまった場合、その後に融資が受けにくくなるなど将来に渡り悪影響を及ぼすこともあります。また物件を売却しようとしても、大きな時間とコストがかかってしまいます。正しい物件調査、正しい物件選びを行うことにより、不動産投資のリスクを最小限に抑えましょう。
駅から現地までの道程
最寄り駅から現地まではタクシーを使わずに歩いて現地訪問しましょう。駅周辺、現地周辺が賑わっているかどうか、騒音や臭気の状況、スーパー、コンビニ、銀行、病院などの便利施設の状況など、自分がその物件に住んでみたいと思えるかどうかを生活者の視点に立ってチェックしましょう。
- 駅前は賑わっているか
- 駅からの距離
物件概要書、マイソクにかかれている数字を鵜呑みにせず、自分でチェック。雪深い地域は駅から徒歩３分以内が好ましい。
- 周辺の人通り
- スーパー、コンビニ、銀行、病院などの生活施設
- 駅から現地まで平坦か、急な坂道が無いか
- 電車やバスの時刻表、最終電車、最終バスの時間
現地周辺の環境
- 近隣の賃貸マンション、賃貸ビルの空室状況・募集状況
- 騒音や臭気
大通り沿いや線路間近は騒音や振動や臭気がある可能性あり。海に近い場合は鉄製設備類の劣化が早くなる。
- 近隣施設
建物の外観、敷地
- エントランス
汚れや錆は無いか→汚れ、錆がある場合は値引き交渉として使えたり、また将来リニューアルすることにより空室率を改善可能。
- 外壁、内壁、床などにひびは無いか
- 外廊下、階段、バルコニーなどの手すりや雨樋の材質と状況
鉄製の場合数年毎の塗装が必要、ステンレスやアルミの場合はメンテナンス費用が安い
- 屋上、屋根、ルーフバルコニーなどの防水加工の状況
劣化具合をチェックして次の防水加工の時期を検討
- 外壁がタイル張りの場合はシーリングの状況
劣化している場合は雨漏りのリスクあり
- 外壁
隣地から50cm以上離れているか。出窓などが50cm以内に含まれる場合、隣地との書面による確認書がある場合があるので確認。
- 鉄部の状況
外階段や扉など、錆が発生している場合は塗装が必要
- 自転車置き場
- 敷地の境界線
境界線の杭が存在するか、建物や塀や擁壁などの構造物が隣地へ越境していないか、隣地の建物等が越境されていないか。物置やエアコン室外機などの越境確認。
設備の状況
- 消化器
交換やメンテナンス時期
- 集合ポストや宅配ボックス
- 給湯設備の設置時期
15年程度経過すると全交換が必要
- 地デジ対応状況
- インターネット利用可能か
マンション向けインターネット設備がある場合は、インターネット接続装置が設置されている場所の確認、および接続業者との契約内容も確認しましょう。設備にかかる電気代は通常、NTTなどの接続業者からオーナーに支払われます。
- 受水槽、貯水槽
年１回以上の清掃が適切に行われているか。
- ポンプ、加圧装置
通常、１５年程度で交換が必要になります。ポンプのメンテナンスが適切に行われているかどうか、ポンプ室内で漏水や吸水管廻りの腐食が無いかどうかも確認しましょう。ポンプの交換には１００万円～１５０万円程度の費用がかかります。
- エレベータ
保守点検が適切に行われているか、設置から３０～４０年程度で交換が必要になります。
- 保守点検費用
エレベータ、ポンプ等のメンテナンス費用の確認、受水槽の清掃にかかる費用の確認も行いましょう。
室内の状況
この部屋に自分でも住みたいかどうか、賃貸募集する際のアピールポイント、NGポイントはどこか探してみましょう。
- 天井高
天井高が高いと賃貸付けに有利。
- 室内の明るさ
- 風通し
- 床の状況
カーペットの場合、フローリングやCFへの交換を検討。
- 流し、洗面台、鏡などの状況
劣化している場合は交換が必要。
- 床、天井、壁の状況
音が漏れやすくないかどうか。一般的にRC造、S造、木造、の順に住環境は悪くなります。
- 雨漏りチェック
天井付近の壁紙が黒や茶色に変色している場合は、雨漏りが考えられます。外壁側の天井や、押し入れの中、出窓のコーキング劣化による雨漏り状況などをチェックしましょう。雨漏りが広範囲に及ぶ場合は、外壁タイルのシーリング交換＋撥水加工や、屋上、ルーフバルコニーの防水加工が必要になり数十万～数百万円の工事費用がかかりますので決済時までの修理をお願いするか、または購入費用の減額交渉にも使えます。重要事項説明書で、過去の雨漏り有無状況を確認しましょう。
- 水回りの臭気
築年数が２０年前後を超えると、排水パイプ内部の汚れにより臭気が発生することがありますが、通常は、排水口からトラップに水を注げば臭気の放散はなくなります。
- 窓、バルコニーからの眺望
- 室内火災報知器の設置状況
消防法が改正され、すべての住宅に火災報知器の設置が義務付けられました。 新築住宅は平成１８年６月１日から、既存住宅は各市町村条例により、平成２０年６月１日～平成２３年６月１日の間で設置義務化の期日が決められています。 既存住宅への火災報知器設置費用は１室あたり４５００円前後です。
- バストイレ
最近では、ワンルームマンションでも、BT別が一般的です。ファミリータイプ間取りでは、お風呂に追い炊き機能があると○。
- 間取り
使いやすい間取りかどうか。最近人気の間取りかどうか。２０年以上前は小さな部屋が多数ある２DK、３DKの間取り、DKが室内中央にある間取りが一般的でしたが、最近ではLDKが広く明るい場所にある間取りが一般的です。玄関ドアを開けてすぐに流し台が間取りは主婦に不人気です。
- 収納の数と広さ
管理・清掃状況
- ゴミ置き場
- エントランスや廊下など、共有スペースの床やガラスの清掃状況
- 集合郵便受け、掲示板、ゴミ箱
- 敷地の除草（年４回程度）や草刈が適切に行われているか
- 敷地内の樹木の剪定（年１回程度）が適切におこなわれているか
- 駐輪場に、使われていない自転車が放置されたままになっていないか
- 敷地内に粗大ゴミなどのゴミが放置されていないか
- ペット飼育可能かどうか
現在、ペット飼育不可の場合は将来ペット飼育可能とすることにより新たな賃貸需要を生める余地があります。
Tags: 現地調査
不動産の現地調査の際に持って行くと便利なものを紹介します。
■デジカメ
物件の外観、設備、室内などを撮影して、後でじっくり検討するためにも必要です。事前に充電が十分かどうかもチェックしておきましょう。広角撮影可能（デジカメの仕様を見て５０mm換算で２４ｍｍまたは２８ｍｍなど）なものが室内で広い範囲を撮影できるので便利です。また動画撮影可能なデジカメで動画を撮影しておくのも良いでしょう。撮影した画像は、物件購入後に、物件紹介ホームページを作成する際にも使えますので様々な箇所を撮影しておきましょう。デジカメなど、不動産投資で利用する物品は全て、確定申告時に経費算入できますので購入時の領収書等を保管しておきましょう。
■メジャー
天井高や室内広さを調べたりするために利用できます。
■印鑑
すぐに買付証明書を提出するため。
■筆記用具とメモ帳
気づいたこと、質問事項をメモするため。
■携帯電話
現地周辺の地図を確認したり、路線検索を行うためにあると便利。GPSがついている携帯電話だとなお便利。
■計算機
ローン計算を行ったり、計算を行うため。
関連情報： 不動産投資の七つ道具
Tags: 現地調査
容積率は、都市計画で定める容積率の他に、敷地に接道する前面道路の幅員が12m未満の場合はその幅員によっても制限されます。
住居系の用途地域の場合は「前面道路幅（m）×4÷10」、その他（商業系・工業系）の用途地域では「前面道路幅（m）×6÷10」の数値以下でなければなりません。全面道路幅から計算された容積率と、都市計画で定める容積率の数値を比較して、低い方がその敷地の容積率として適用されます。
例えば、住居系地域で前面道路幅が４ｍ、容積率が３００％の敷地の場合、実際に建築可能な容積率は、
４ｍ×４÷１０＝１６０％
となります。
前面道路幅が４ｍ未満の場合は、通常道路の中心から２ｍのセットバックが必要ですが、例えば道路幅が３ｍだった場合、道路の中心から２ｍセットバックし
４ｍ×４÷１０＝１６０％
が容積率の制限値となります。なお、セットバックして道路となる部分は敷地面積に算入できません。
関連用語: 建ぺい率, 容積率
不動産所得における主な法定耐用年数について解説します。下記の表で不明なものはお近くの税務署におたずね下さい。
建物の法定耐用年数表 （年）
| 細目 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 ・鉄筋コンクリート造 |
レンガ造 ・石造 ・ブロック造 |
金属造 | 木造・合成樹脂造 | 木骨モルタル造 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 骨格材の 肉厚が 4mmを 超えるもの |
骨格材の 肉厚が 3mmを 超え、 4mm以下 のもの |
骨格材の 肉厚が 3mm以下 のもの |
|||||
| 事務所用のもの | 50 | 41 | 38 | 30 | 22 | 24 | 22 |
| 住宅用のもの | 47 | 38 | 34 | 27 | 19 | 22 | 20 |
| 飲食店用のもの (延面積のうち木造内装部分の面積が3割を超えるもの) |
34 | 38 | 31 | 25 | 19 | 20 | 19 |
| 飲食店用のもの (延面積のうち木造内装部分の面積が3割以下のもの) |
47 | 38 | 31 | 25 | 19 | 20 | 19 |
| 店舗用のもの | 39 | 38 | 34 | 27 | 19 | 22 | 20 |
建物附属設備の法定耐用年数表
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 給排水・衛生設備、ガス設備 | 15 | |
| 電機設備 (照明設備を含む) | 蓄電池電源設備 | 6 |
| その他のもの | 15 | |
| アーケード・日よけ設備 | 主として金属製のもの | 15 |
| その他のもの | 8 | |
| 店用簡易装備 | 3 |
構築物の法定耐用年数表
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 舗装道路・舗装路面 | コンクリート敷・ブロック敷・レンガ敷・石敷のもの | 15 |
| アスファルト敷、木敷、レンガ敷のもの | 6 | |
| ビチューマルス敷のもの | 3 |
Tags: 確定申告
不動産投資において、フルローン（全額ローン）とは不動産を取得する際に自己資金を殆ど使わず融資の大部分を借り入れにより調達する手法のことです。しかし、昨今、銀行の融資に関する銀行内規定が厳しくなりつつあり、物件価格の9割までしか融資しない、7割までしか融資しない（その分自己資金が必要）という状況になりつつあります。そんな厳しい中でもフルローンを受けられる裏ワザがあります。
フルローン可能な物件とは
フルローン可能な物件とは、担保価値の高い物件です。数年前まではフルローンを組める収益物件、フルローン融資可能な金融機関も多数ありましたが、現在ではそのような物件も少なくなってきました。なぜならば、平成バブル崩壊後ほんの数年前まで不動産の価格は下降し続け、実取引価格は安くなっていても路線価や公示価格は高止まりしたままのため物件売買価格に対して評価額が相対的に高く、また昨今のように個人投資家による不動産投資ブームも無く比較的安い価格で不動産を購入することができたためです。2007年ころにかけて、金融機関も融資基準を緩和し比較的フルローンを組める物件も市場に出回りました。しかし、2007年暮れ以降、サブプライムローン問題や、外資資本による日本国内の不動産ミニバブルが崩壊に向かい金融機関の融資基準が一段と厳しくなりつつあり、フルローンが組める可能性が低くなってきました。
フルローンを組める物件の探し方
フルローンが組める物件＝担保価値の高い物件＝安い価格で購入できる物件＝収益還元法による評価額の高い物件＝キャッシュフローの良い物件＝誰もが購入した物件＝人気物件のため、市場に出回るとすぐに売買が成立または市場に出回る前に取引が行われてしまいます。そんな、掘り出し物物件を見つけるためには、
1．いつでも不動産を購入できる準備を整えておくこと。
2.投資不動産に関する早い情報を持つ不動産業者、担当者と密に連絡を取り、良い情報を流してもらえる体制を整えておくこと。
3.良い物件を見つけたら、すぐに動き（物件調査、購入を決断し）買付け証明を入れ動くこと。です。
フルローン融資を受けるための裏ワザ
ある銀行から融資を受ける際、銀行内で物件価格の9割までの融資しか受けられないという規定があった場合、1億円の物件を購入しようとすると諸費用まで含めて通常1億1500万円程度の資金が必要ですが9割融資のため9000万円までしか融資を受けることができません。つまり、約2500万円の自己資金が必要となります。
しかしここで、当初1億円で売り出されていた不動産を最終的に7500万円で購入できた場合、1億円で売り出していた際の物件資料や1億円で売買したと記入されている売買契約書を作成して銀行にコピーを提出することにより1億円を基準にした融資9000万円を受けたとしても、物件価格7500円+諸費用を含めたフルローンを受けることができます。融資を受ける際に銀行宛に提出する契約書は原本実物でなくても構いません。
※ただし、この手法を使うには、不動産仲介業者や売主の協力を得る必要があり、不動産会社によっては銀行からの取引停止を恐れて対応してもらえない場合があります。
※追記（2009年7月）：2009年4月以降、昨今のサブプライムローン問題の影響等もあり、フルローン融資は非常に難しくなっております。自己資金10%以上を目安に物件をお選び下さい。＠不動産投資で物件紹介を開始しました。詳細は、→右上の「掘り出し物件紹介」をご覧ください。
定率法とは、減価償却において毎年期首残額に対して一定割合ずつ償却する方法のことです。定率法における毎年の償却金額の計算方法(計算式)は次の通りです。
定率法の毎年の償却金額 ＝ 未償却残高 × 償却率
※未償却残高とは期首帳簿価額を意味し、取得価額から前年までの償却費の合計額を差し引いた金額になります。
※上記償却率で計算した金額が、「期首帳簿価額／(法定耐用年数－経過年数)」を下回る場合には、償却方法を定額法に切り替えて、次の一定の金額を償却限度額とします。
なお、期首の償却残高がその年の償却金額以下の場合は、備忘価額(1円)まで償却することができます。
平成19年(2007年)3月31日以前に取得した不動産、固定資産については旧定額法、旧定率法で計算します。
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