不動産投資で物件選びを行う際、現地調査のチェック項目について解説します。物件概要書だけでは分からないことを実際に自分の目で確かめることにより、その不動産の本当の価値を自分なりに算出してみましょう。ここでは、最寄り駅から物件まで、および物件周辺環境のチェック項目、物件外観のチェック項目、設備のチェック項目、室内のチェック項目、管理・清掃に関するチェック項目について解説します。 不動産投資に大きな失敗は許されません。なぜなら、間違った物件を購入してしまった場合、その後に融資が受けにくくなるなど将来に渡り悪影響を及ぼすこともあります。また物件を売却しようとしても、大きな時間とコストがかかってしまいます。正しい物件調査、正しい物件選びを行うことにより、不動産投資のリスクを最小限に抑えましょう。 駅から現地までの道程 最寄り駅から現地まではタクシーを使わずに歩いて現地訪問しましょう。駅周辺、現地周辺が賑わっているかどうか、騒音や臭気の状況、スーパー、コンビニ、銀行、病院などの便利施設の状況など、自分がその物件に住んでみたいと思えるかどうかを生活者の視点に立ってチェックしましょう。 駅前は賑わっているか 駅からの距離 物件概要書、マイソクにかかれている数字を鵜呑みにせず、自分でチェック。雪深い地域は駅から徒歩３分以内が好ましい。 周辺の人通り 周辺のビルテナント、居住物件の入居状況 空室が目立つ地域の場合、購入予定物件がたとえ現在満室でも空室になった際の空室期間が長くなると考えられます。 スーパー、コンビニ、銀行、病院などの生活施設 地図やGoogle ストリートビューと比べて、コンビニや生活施設が撤退している場合は過疎が進んでいる場合がありマイナス評価です。逆にコンビニや生活便利施設が新しくできている地域はプラスです。 駅から現地まで平坦か、急な坂道が無いか 電車やバスの時刻表、最終電車、最終バスの時間 現地周辺の環境 近隣の賃貸マンション、賃貸ビルの空室状況・募集状況 騒音や臭気 大通り沿いや線路間近は騒音や振動や臭気がある可能性あり。海に近い場合は鉄製設備類の劣化が早くなる。 近隣施設 建物の外観、敷地 エントランス 汚れや錆は無いか→汚れ、錆がある場合は値引き交渉として使えたり、また将来リニューアルすることにより空室率を改善可能。 外壁、内壁、床などにひびは無いか 外廊下、階段、バルコニーなどの手すりや雨樋の材質と状況 鉄製の場合数年毎の塗装が必要、ステンレスやアルミの場合はメンテナンス費用が安い 屋上、屋根、ルーフバルコニーなどの防水加工の状況 劣化具合をチェックして次の防水加工の時期を検討 外壁がタイル張りの場合はシーリングの状況 劣化している場合は雨漏りのリスクあり 外壁 隣地から50cm以上離れているか。出窓などが50cm以内に含まれる場合、隣地との書面による確認書がある場合があるので確認。 鉄部の状況 外階段や扉など、錆が発生している場合は塗装が必要 自転車置き場 敷地の境界線 境界線の杭が存在するか、建物や塀や擁壁などの構造物が隣地へ越境していないか、隣地の建物等が越境されていないか。物置やエアコン室外機などの越境確認。 設備の状況 消化器 交換やメンテナンス時期。 集合ポストや宅配ボックス 給湯設備の設置時期 15年程度経過すると全交換が必要 プロパンガスか、都市ガスか 一般的に都市ガスの方がガス代が安く評価はプラス。プロパンガスの場合、業者によってガス料金が異なりますので業者名を調べ、できればガス料金設定も調べましょう。プロパンガスの場合、ガス業者を変更することにより、給湯設備一式を無料で交換してもらえる場合があります。 地デジ対応状況 インターネット利用可能か マンション向けインターネット設備がある場合は、インターネット接続装置が設置されている場所の確認、および接続業者との契約内容も確認しましょう。設備にかかる電気代は通常、NTTなどの接続業者からオーナーに支払われます。 受水槽、貯水槽 年１回以上の清掃が適切に行われているか。 ポンプ、加圧装置 通常、１５年程度で交換が必要になります。ポンプのメンテナンスが適切に行われているかどうか、ポンプ室内で漏水や吸水管廻りの腐食が無いかどうかも確認しましょう。ポンプの交換には１００万円～１５０万円程度の費用がかかります。 エレベータ 保守点検が適切に行われているか、設置から３０～４０年程度で交換が必要になります。 保守点検費用 [...]
不動産の現地調査の際に持って行くと便利なものを紹介します。 ■デジカメ 物件の外観、設備、室内などを撮影して、後でじっくり検討するためにも必要です。事前に充電が十分かどうかもチェックしておきましょう。広角撮影可能（デジカメの仕様を見て５０mm換算で２４ｍｍまたは２８ｍｍなど）なものが室内で広い範囲を撮影できるので便利です。また動画撮影可能なデジカメで動画を撮影しておくのも良いでしょう。撮影した画像は、物件購入後に、物件紹介ホームページを作成する際にも使えますので様々な箇所を撮影しておきましょう。デジカメなど、不動産投資で利用する物品は全て、確定申告時に経費算入できますので購入時の領収書等を保管しておきましょう。 ■メジャー 天井高や室内広さを調べたりするために利用できます。 ■印鑑 すぐに買付証明書を提出するため。 ■筆記用具とメモ帳 気づいたこと、質問事項をメモするため。 ■携帯電話 現地周辺の地図を確認したり、路線検索を行うためにあると便利。GPSがついている携帯電話だとなお便利。 ■計算機 ローン計算を行ったり、計算を行うため。 関連情報： 不動産投資の七つ道具