不動産所得における主な法定耐用年数について解説します。下記の表で不明なものはお近くの税務署におたずね下さい。 建物の法定耐用年数表 （年） 細目 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 レンガ造・石造・ブロック造 金属造 木造・合成樹脂造 木骨モルタル造 骨格材の肉厚が4mmを超えるもの 骨格材の肉厚が3mmを超え、4mm以下のもの 骨格材の肉厚が3mm以下のもの 事務所用のもの 50 41 38 30 22 24 22 住宅用のもの 47 38 34 27 19 22 20 飲食店用のもの(延面積のうち木造内装部分の面積が3割を超えるもの) 34 38 31 25 19 20 19 飲食店用のもの(延面積のうち木造内装部分の面積が3割以下のもの) 47 38 31 25 19 20 19 店舗用のもの 39 38 34 27 19 22 20 建物附属設備の法定耐用年数表 構造・用途 細目 [...]
定額法とは、減価償却において毎年一定金額ずつ償却する方法のことです。定額法における毎年の償却金額の計算方法(計算式)は次の通りです。 毎年の償却金額 ＝ 取得価額 ÷ 耐用年数 なお、期首の償却残高がその年の償却金額以下の場合は、備忘価額(1円)まで償却することができます。 平成19年(2007年)3月31日以前に取得した不動産、固定資産については旧定額法、旧定率法で計算します。 関連用語: 定額法, 定率法, 旧定額法, 旧定率法
サラリーマンが不動産投資を行う際に必要経費として認められるもの、認められないものを一覧表にしました。また、経費計上することにより所得を圧縮して簡単に節税する方法についても説明します。 経費科目 ○ 経費計上できるもの × 経費計上できないもの 租税公課 不動産取得税 登録免許税 固定資産税 都市計画税 収入印紙代 居住不動産にかかる不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税等 所得税 住民税 支払い金利 不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できます。銀行への毎月の支払いのうち、元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できません。つまり、不動産投資においては、購入価格のうち建物（建物、附属設備）の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。あまりに土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もあります。 ローンのうち、土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができません。ローンにおいて、建物代、土地代をまとめてローンを組んでいる場合（通常のローン）、毎年、建物よりも土地代にかかる元本を先に返済したとして支払い利息を計算します。 ※例外として、不動産投資における収支がプラスの場合（利益がでている場合）に限り、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。 減価償却費 建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。 建物などの減価償却資産を購入するために支払った手数料は、資産の価格に加算して減価償却することもできます。詳しくは税理士や税務署へ相談してみて下さい。筆者は、その手数料が少額の場合は初年度に経費として算入し、一棟マンションを購入した際の高額な仲介手数料は減価償却資産として計上し、毎年減価償却を行っています。仲介手数料を経費計上する際、仲介手数料を土地代と土地代以外（建物本体＋附属設備）の比率で計算し、土地代以外についてのみ経費計上（減価償却）します。土地代にかかる仲介手数料は経費計上（減価償却）できません。 修繕費 壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できます。 ただし、クッションフロアやカーペットをフローリングに張り替えたり、室内間取りを変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなどの価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は経費計上できず、固定資産として処理し毎年減価償却を行います。 自宅の修繕費用など、不動産投資に関係ない費用も経費計上できません。 その他経費 不動産を管理するために購入したデジカメ購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。 ■裏ワザ 個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。筆者は、ワンルームマンションについて小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上していました。不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないようです。小規模不動産投資の場合は、年額10万円でも大きな費用となりますので、これから確定申告する場合は、その他費用として、経費計上しましょう。ただし、気になる方は税理士や税務署におたずね下さい。
不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際に１度だけかかる税金のことです。不動産購入から半年～９ヶ月後くらいに突然都道府県税事務所から通知が送られてくるので心の準備が必要です。なお、取得した不動産に実際に自身で居住する場合は大きな軽減措置があります。 不動産取得税に関する裏ワザ 不動産購入から数ヶ月後、忘れた頃に突然やってくるのが不動産取得税の支払請求書です。数億円もの不動産を購入した場合は、不動産取得税も数百万円の高額になってしまいますが、もしどうしてもすぐにお金を用意できない場合は都道府県税事務所に相談してみましょう。また不動産取得税の請求が12月に発生したけど、決算の都合上1月にしてもらいたい(その年に取得税が発生すると給与所得と合算すると赤字になるなど節税効果が得られないので翌年に請求が欲しい)時なども相談すれば柔軟に対応してもらえる場合があります。 関連用語: 固定資産税, 不動産取得税
減価償却とは、不動産の建物や附属設備を購入した際に、毎年価値を減らしてその分経費計上できる制度のことです。 例えば、1000万円の中古マンションを購入した場合、購入した年に1000万円を全て経費として計上することはできません。建物や附属設備には、用途や構造により法定耐用年数が決められており、新築の住居用途建物の場合、RC造（鉄筋コンクリート造）は47年、木造建造物は22年、鉄骨造は34年となります。また建物附属設備については、給水設備は15年、エレベータは17年、消化設備は8年、のように細かく決められています。 減価償却法には、定額法と定率法の2種類があり、建物は定額法で減価償却し、附属設備については通常定率法で減価償却します。 例えば、1000万円の中古マンションを購入した場合、建物が500万円、附属設備が200万円、土地が300万円とすると、建物と附属設備分の700万円について毎年減価償却します。土地代については減価償却対象外となります。建物の耐用年数を20年、附属設備の耐用変数を10年とすると、建物については、500万円について20年に渡り毎年定額で減価償却していきます。 (新)定額法と(新)定率法の具体的計算例 平成19年4月1日以降に取得した固定資産については、耐用年数期間で取得価額の100%まで償却できます。平成19年3月31日以前に取得した固定資産については、耐用年数期間で90%まで償却できます。不動産投資JPでは平成19年3月31日の償却方法を、旧定額法、旧定率法と呼びます。平成19年4月1日以降の償却方法については、新定額法、新定率法と呼ぶこともあります。下記では具体的に、取得価額が500万円で、耐用年数が5年の減価償却資産についての償却費の計算方法について示します。 平成19年4月1日以降に取得した固定資産の具体的減価償却計算例 (新)定額法 (新)定率法 耐用年数 5年 5年 償却率 0.2 0.5 1年目の償却費 1,000,000円(＝5,000,000×0.2) 未償却残高(期末残高)＝5,000,000－1,000,000＝4,000,000 2,500,000円(＝5,000,000×0.5) 未償却残高(期末残高)＝5,000,000－2,500,000＝2,500,000 2年目の償却費 1,000,000円(＝5,000,000×0.2) 未償却残高(期末残高)＝4,000,000－1,000,000＝3,000,000 1,250,000円(＝期首残高×0.5) 未償却残高(期末残高)＝2,500,000－1,250,000＝1,250,000 3年目の償却費 1,000,000円(＝5,000,000×0.2) 未償却残高(期末残高)＝3,000,000－1,000,000＝2,000,000 416,667円(＝1,250,000×0.333) 未償却残高(期末残高)＝1,250,000－416,667＝833,333 4年目の償却費 1,000,000円(＝5,000,000×0.2) 未償却残高(期末残高)＝2,000,000－1,000,000＝1,000,000 416,667円(＝1,250,000×0.333) 未償却残高(期末残高)＝833,333－416,667＝416,666 5年目の償却費 999,999円(＝5,000,000×0.2) 未償却残高(期末残高)＝1,000,000－999,999＝1 416,665円(＝1,250,000×0.333) 未償却残高(期末残高)＝416,666－416,665＝1 ※定率法による償却金額が「期首帳簿価額／(法定耐用年数－経過年数)」を下回るため、償却方法を定額法に切り替えて計算します。上記例では、3年目以降に定額法に切り替わります。 ※最終年度においては、備忘価額1円を残して償却します。 関連情報: 法定耐用年数, 減価償却, 中古物件の耐用年数 関連リンク: 不動産投資の確定申告, 確定申告時の必要経費一覧 参考: 減価償却資産の耐用年数等に関する省令
ワンルームマンション投資やマンション一棟買いなどの不動産投資を行っていると毎年２月～３月にやってくるのが確定申告です。サラリーマンによる不動産投資の場合、不動産運用による赤字とサラリーマンによる給与所得を合算することにより税金の還付（給与所得と不動産運用の赤字を合算した合計所得に対する所得税が、事前に納めた源泉所得税などのお金よりも少ない金額分の還付）が受けられるという還付申告による節税が魅力ですが、還付申告の場合、実は年明け早々に申告書を提出することにより、早めの還付を受けることができます。３月中旬の申告期限ぎりぎりに申告すると、還付はその１ヶ月後くらいであるが、なんと１月早々に申告書を提出すると、これもまたその約１ヶ月後の２月には還付申告が受けられるのです。 早めに確定申告の準備を進めることにより、早めの税金還付を受けられるので、その分資金を有効活用できるのはありがたいことです。 申告書作成に便利なのが、弥生会計という会計ソフト、筆者も毎年弥生会計で申告書を作成しています。家賃収入や、各種経費を毎月事前に入力しているので、年が明けたら速攻還付申告書を提出できるよう準備は万全です。楽天で、弥生会計を購入できます。