Nov
16
サラリーマンが不動産投資を行う際に必要経費として認められるもの、認められないものを一覧表にしました。また、経費計上することにより所得を圧縮して簡単に節税する方法についても説明します。
| 経費科目 | ○ 経費計上できるもの | × 経費計上できないもの |
|---|---|---|
| 租税公課 |
|
|
| 支払い金利 | 不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できます。銀行への毎月の支払いのうち、元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できません。つまり、不動産投資においては、購入価格のうち建物（建物、附属設備）の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。あまりに土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もあります。 | ローンのうち、土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができません。ローンにおいて、建物代、土地代をまとめてローンを組んでいる場合（通常のローン）、毎年、建物よりも土地代にかかる元本を先に返済したとして支払い利息を計算します。 ※例外として、不動産投資における収支がプラスの場合（利益がでている場合）に限り、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。 |
| 減価償却費 | 建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。 | 建物などの減価償却資産を購入するために支払った手数料は、資産の価格に加算して減価償却することもできます。詳しくは税理士や税務署へ相談してみて下さい。筆者は、その手数料が少額の場合は初年度に経費として算入し、一棟マンションを購入した際の高額な仲介手数料は減価償却資産として計上し、毎年減価償却を行っています。仲介手数料を経費計上する際、仲介手数料を土地代と土地代以外（建物本体＋附属設備）の比率で計算し、土地代以外についてのみ経費計上（減価償却）します。土地代にかかる仲介手数料は経費計上（減価償却）できません。 |
| 修繕費 | 壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できます。 | ただし、クッションフロアやカーペットをフローリングに張り替えたり、室内間取りを変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなどの価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は経費計上できず、固定資産として処理し毎年減価償却を行います。 自宅の修繕費用など、不動産投資に関係ない費用も経費計上できません。 |
| その他経費 | 不動産を管理するために購入したデジカメ購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。 |
■裏ワザ
個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。筆者は、ワンルームマンションについて小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上していました。不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないようです。小規模不動産投資の場合は、年額10万円でも大きな費用となりますので、これから確定申告する場合は、その他費用として、経費計上しましょう。ただし、気になる方は税理士や税務署におたずね下さい。