家賃保証会社の役割

家賃保証会社は次のような役割を行う会社です。

• 連帯保証人の代わりとして

賃借人が賃貸人と賃貸契約を行う際に通常必要となる連帯保証人の代わりに賃借人の家賃滞納などを保証してくれます。

• 入居予定者の信用調査

賃借人の属性などから信用調査を行います。賃借人が家賃滞納を行った場合は、家賃保証会社が賃料保証を行うことになるため、家賃滞納を行う可能性が低いかどうかについて信用調査を行います。

• 家賃等滞納者の債務の賃貸人への代位弁済（だいいべんさい）

家賃債務の債務不履行を行った場合、賃借人に変わって家賃保証会社が代位弁済を賃貸人に行います。

• 滞納者への督促業務、強制退去に向けた裁判代行

滞納直後の督促は不動産管理会社（または大家）が行いますが、それでも支払いが行われず家賃保証会社が代位弁済を行った後は、督促業務を行います。昼間、夜などの時間に部屋を訪問して、在宅しているか、電気が付いていないかなどを確かめながら、最終的には強制退去に向けた裁判代行まで行って貰える場合があります。その際、家賃保証会社が代理送付する内容証明郵便を賃借人が受け取り拒否した場合は大家の元に返送されてきますが、その返送されてきた事実も裁判の証拠となりますので、不動産管理会社、または家賃保証会社、または家賃保証会社が雇った弁護士事務所の方と連携を取りながら、賃料取り立て、または強制退去までを行います。サラリーマン大家にとっては、督促業務や強制退去処理のための裁判対応なども行って貰える家賃保証会社は大変便利な存在です。

家賃保証会社を利用するメリット

賃借人（入居者）にとっては、連帯保証人を立て難い場合も家賃保証会社を利用して賃貸契約できるというメリットがあります。
賃貸人（大家）にとっては、家賃滞納が発生した際も入金保証が得られるというメリットがあります。また、長期家賃滞納による強制退去手続きを行う際の弁護士を通じて簡易裁判を行うことも代行も行ってもらえたりします。

家賃保証会社の保証料金の例

ある家賃保証会社の保証料金の一例。入居時（賃貸契約時）に、賃料の半月分～１ヶ月分を、賃借人が家賃保証会社へ支払い、毎年（または賃貸契約更新時に）賃借人が家賃保証会社へ１万円程度の更新料を支払う、という金額設定が一般的です。
保証料金は、通常は賃借人（入居者）が支払うため賃貸人（不動産オーナー）の保証金負担はありませんが、購入した一棟マンションの入居者に連帯保証人が付いていなかったり、また滞納リスクを避けるために、賃貸人が保証料金を負担することにより保証会社に入って貰うというリスク回避手法もあります。

家賃保証会社からのお金の流れ

賃貸人から不動産管理会社への入金期日を過ぎても賃料が入金されない際に、不動産管理会社から家賃保証会社から連絡し、その後、家賃保証会社から代位弁済が行われるため、通常の賃料入金から比べると、賃貸人への入金は１ヶ月程度遅れることがあります（その遅れを不動産管理会社が吸収し、通常通り入金して貰える管理会社もあります）。

90年代初頭のバブル崩壊後の超低金利政策により、日本は歴史的な低金利が続いており不動産投資にとっては好条件が続いています。2006年、そして2007年と日銀公定歩合の引き上げが行われたものの、まだまだ低金利状態であると言えます。しかし、不動産投資を行う際今後20～30年にわたりローン返済を続けていくにあたり、今後もずっと低金利時代が続くとは限りません。

不動産購入時にローンを組む際は、できるだけ低金利のローンを組めるよう努力し、そして、ある程度金利が上昇したとしてもキャッシュフローが悪くならない物件を選択する必要があります。ローン金利の違いによりどれだけ返済額が変わってくるかを見ていきましょう。

1億円を金利2～5%で借りた時の毎月の返済額

5000万円借りた場合の返済額は上記の半分、2億円借りた場合は上記の2倍、のように計算できます。上記の通り、金利が0.5～1%上昇するだけで一棟マンション投資において、空室が1室増えると同じくらいキャッシュフローが悪くなるのが分かります。その他の借入額、金利の支払い額計算はローン計算サイトで確認することができます。

金利上昇の対策方法

第一の基本は、安い金利で借りること。銀行でローンを組む際は、不動産会社の紹介を受けることにより0.1～0.5%の優遇金利を受けられる可能性があります。優遇金利を受けられるかどうか不動産会社に聞いてみましょう（そのような不動産会社と仲良くなりましょう）。また、できるだけ安いローンが組めるよう、複数銀行へ融資交渉を行いましょう。最初の金利が0.5%違うだけで、返済総額は大きく違ってきますので、金利を安くするための努力は惜しまないようにしましょう。

都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどで金利が大きく異なります。一般的に、都市銀行は審査が厳しく、その代わり金利は安めの設定となっています。ノンバンク系は、審査が緩く、金利は高めとなります。

次に、ローン返済期間中に金利を下げる交渉をしましょう。変動金利でも、途中で金利を下げることができます。銀行によっては、ローン開始から1年以上経過すると、交渉により金利を下げて貰える場合があります。銀行によっては、毎年4月、9月などの決まった時期に金利見直しを行うことがあるので事前に銀行の担当者の方に聞いてみましょう。銀行内で金利を下げるためには、担当者が稟議書を書いて上司に提出し、そして上司に了承してもらう必要がありますので、より有利に交渉を進めるために、ローン返済遅延は絶対に行わないように、また、できれば賃料収入とローン返済銀行を同じにし、毎月賃料が入ってもその都度全額下ろさずできるだけ銀行の平均残高を上げる努力をしましょう。毎月可能な範囲で積み立て定期を行うのも、銀行に対して好印象を与えることができます。そうです。1億円以上の融資を受けている場合は、金利が0.5%下がるだけで、空室が1室埋まるのと同じ効果があるのです。

高い金利でローンを組んだ後、金利下げ交渉を行っても下がらない場合は、借り換えも視野に入れましょう。ただし、通常銀行ローンの借り換えを行う場合、全額一括繰上返済を行うと、ローン残高の2%前後の違約金が発生することがあります。一括繰り上げ返済を行う際の違約金については、ローン契約書をよく確認してみましょう。違約金を払っても、安く借りられる銀行に借り換えできるのなら、借り換えを検討してみましょう。いつでも借り換えを行えるように、違約金＋次に借りる銀行へ支払うローン手数料分くらいの蓄えを作っておきましょう。

ある程度の余裕資金が貯まったら、繰上返済も支払い金利総額を下げるのに効果的です。返済期間の前半程、返済額のうちの金利割合が高いため、早い段階で繰上返済を行う程支払い金利削減効果が大きくなります。