ワンルームマンション１室だけの不動産収入しかない場合は、領収書類が揃っていなくてもざっくりと年間経費１０万円、などと申告を行っても特に税務署から指摘されることはありませんが、マンション１棟や、ワンルーム５室以上など、収入金額、投資規模が大きくなってきた場合は、しっかりと帳票をそろえ申告書類を作る必要があります。また、青色申告を行うことにより、税務上の優遇を受けることができるというメリットもあります。

年間を通じての準備

◎毎月の収支計算のための準備

不動産管理会社から届く管理報告書の封筒に、その月の領収書や電気代明細、クレジットカード利用明細を入れて整理しておくことにより、確定申告時期の伝票入力が楽になります。

◎クレジットカード利用明細や、通帳明細は電子データでも保存しておくと便利です

最近では、クレジットカードの明細や預金通帳の入出金明細をオンライン管理画面で確認できるので、それらをページ保存するか、PDF作成ツールなどを使って電子データとして保存しておくと、いつでも呼び出して内容確認できるのでおすすめです。各種明細は、過去をさかのぼってオンラインで確認できる期間が限られているので（例えば、あるクレジットカード会社は半年前までの明細をオンライン表示可能、ある銀行では３ヶ月前までをオンラインで確認可能）、こまめに電子データ保存しておきましょう。

確定申告のための帳票類の作成方法

◎弥生会計ソフトを使って帳票作成

楽天やアマゾンを通じて、弥生会計などの会計ソフトを購入し、電子帳票を作成しましょう。

弥生会計の場合、オンラインバックアップサービスも行っているので、万が一パソコンが壊れてディスクが読み込み不能となった際にもデータを守ることができます。

※正しい税務申告については、お近くの税務署、または税理士にお尋ね下さい。

定率法の毎年の償却金額 ＝ 未償却残高 × 償却率

※未償却残高とは期首帳簿価額を意味し、取得価額から前年までの償却費の合計額を差し引いた金額になります。
※上記償却率で計算した金額が、「期首帳簿価額／(法定耐用年数－経過年数)」を下回る場合には、償却方法を定額法に切り替えて、次の一定の金額を償却限度額とします。

なお、期首の償却残高がその年の償却金額以下の場合は、備忘価額(1円)まで償却することができます。

平成19年(2007年)3月31日以前に取得した不動産、固定資産については旧定額法、旧定率法で計算します。

関連用語: 定額法, 定率法, 旧定額法, 旧定率法

毎年の償却金額 ＝ 取得価額 ÷ 耐用年数

なお、期首の償却残高がその年の償却金額以下の場合は、備忘価額(1円)まで償却することができます。

平成19年(2007年)3月31日以前に取得した不動産、固定資産については旧定額法、旧定率法で計算します。

関連用語: 定額法, 定率法, 旧定額法, 旧定率法

不動産売却関して注意すべき点は1点、それは、不動産保有期間5年以内に売却する場合と、購入から5年を過ぎて売却した場合とで負担する税金が約2倍も異なることです。

不動産取得日から、譲渡した日が属する1月1日までの保有期間が5年以内に売却する場合は、短期譲渡所得として譲渡所得の39%(うち、9%は住民税)がかかります。5年を超えて売却する場合は、長期譲渡所得として譲渡所得の20%(うち、5%は住民税)がかかります。

つまり、5年以内に売却すると、39%もの税金がかかってしまうため、売却益狙いで不動産を手放す場合はまずは5年間は保有した方がお得です。なお、不動産売却時の課税計算は、給与所得と合算して行うことができません。分離課税として計算します。もし不動産売却損が発生した場合も給与所得と合算することはできません。

譲渡所得とは、不動産購入時の取得費用や売却時の費用も引いて計算します。仲介手数料も、経費として除くことができます。また、建物については、保有期間中に経費として計上した減価償却費は引いて計算するため、つまり、建物割合が大きい場合、償却年数が短い場合は保有期間中の減価償却費を多く計上しているため、建物は減価され譲渡所得は大きくなります。

もし、取得時に、短期で売却を考えるなら、不動産の建物割合よりも土地割合を多くすることにより減価償却費を少なくして売却益を圧縮することができます。

■裏ワザ
個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。筆者は、ワンルームマンションについて小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上していました。不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないようです。小規模不動産投資の場合は、年額10万円でも大きな費用となりますので、これから確定申告する場合は、その他費用として、経費計上しましょう。ただし、気になる方は税理士や税務署におたずね下さい。

土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税が発生します。ただし、相続により取得した場合には課税されません。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の金額は、不動産価格にと取得年度に応じて次の計算式で計算できます。

不動産取得税額＝取得した不動産の価格（課税標準額） ×　税率

ただし、課税標準額について、平成24年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合は、取得した不動産の価格の50%を課税標準額とします。
税率は次の通りとなります。

取得日	土地	家屋（住宅）	家屋（非住宅）
平成15年(2003年)4月1日～平成18年(2006年)3月31日	3/100
平成18年(2006年)4月1日～平成20年(2008年)3月31日	3/100		3.5/100
平成20年(2008年)4月1日～平成24年(2012年)3月31日	3/100		4/100

不動産取得税の請求時期、通知書の届くタイミング

不動産を取得した際、不動産取得税を支払い通知書が届くまでには数ヶ月かかります。

ある取引例では、4月初旬に取得した不動産取得税の支払い通知書が翌年1月に届きました。また別の取引例では、9月初旬に取得した不動産取得税の支払い通知書がその年の12月に届きました。

投資不動産を購入した直後でなく、数ヶ月後に、本当に忘れた頃に通知書が届くので事前に不動産取得税の金額を計算し、資金繰り計画をしっかり立てて置きましょう。最悪、すぐに現金が用意できなった場合、都道府県税事務所に相談することにより納税時期を少し後ろにずらしてもらうことも可能のようです。また、銀行からの購入資金借り入れ時に、その不動産を担保に別途数百万円の貸し出し枠を作ってくれる場合もありますので事前に銀行に相談して見るのも良いでしょう。

不動産取得税に関する裏ワザ

不動産購入から数ヶ月後、忘れた頃に突然やってくるのが不動産取得税の支払請求書です。数億円もの不動産を購入した場合は、不動産取得税も数百万円の高額になってしまいますが、もしどうしてもすぐにお金を用意できない場合は都道府県税事務所に相談してみましょう。また不動産取得税の請求が12月に発生したけど、決算の都合上1月にしてもらいたい(その年に取得税が発生すると給与所得と合算すると赤字になるなど節税効果が得られないので翌年に請求が欲しい)時なども相談すれば柔軟に対応してもらえる場合があります。

関連用語: 固定資産税, 不動産取得税

例えば、1000万円の中古マンションを購入した場合、購入した年に1000万円を全て経費として計上することはできません。建物や附属設備には、用途や構造により法定耐用年数が決められており、新築の住居用途建物の場合、RC造（鉄筋コンクリート造）は47年、木造建造物は22年、鉄骨造は34年かけて分割して毎年経費計上を行います。また建物附属設備については、給水設備は15年、エレベータは17年、消化設備は8年、のように細かく決められています。

減価償却法には、定額法と定率法の2種類があります。建物は定額法で減価償却し、附属設備については通常定率法で減価償却します。なお、物件価格のうち、土地に関連する部分は減価償却を行うことができません（原則、土地は源減価しない＝価値が下がらないため、帳簿上は、常に購入時の価格を帳簿価格として掲載され続けます）。

例えば、1000万円の中古マンションを購入した場合、建物が500万円、附属設備が200万円、土地が300万円とすると、建物と附属設備分の700万円について毎年減価償却します。土地代については減価償却対象外となります。建物の耐用年数を20年、附属設備の耐用変数を10年とすると、建物については、500万円について20年に渡り毎年定額で減価償却していきます。

(新)定額法と(新)定率法の具体的計算例

平成19年4月1日以降に取得した固定資産については、耐用年数期間で取得価額の100%まで償却できます。平成19年3月31日以前に取得した固定資産については、耐用年数期間で90%まで償却できます。不動産投資JPでは平成19年3月31日の償却方法を、旧定額法、旧定率法と呼びます。平成19年4月1日以降の償却方法については、新定額法、新定率法と呼ぶこともあります。下記では具体的に、取得価額が500万円で、耐用年数が5年の減価償却資産についての償却費の計算方法について示します。

平成19年4月1日以降に取得した固定資産の具体的減価償却計算例

※定率法による償却金額が「期首帳簿価額／(法定耐用年数－経過年数)」を下回るため、償却方法を定額法に切り替えて計算します。上記例では、3年目以降に定額法に切り替わります。
※最終年度においては、備忘価額1円を残して償却します。

関連情報: 法定耐用年数, 減価償却, 中古物件の耐用年数
関連リンク: 不動産投資の確定申告, 確定申告時の必要経費一覧
参考: 減価償却資産の耐用年数等に関する省令