表面利回り＝満室時の年間賃料÷物件購入価格

不動産投資をする上で、表面利回りに騙されては行けません。次のような点に注意して表面利回りを見ましょう。

表面利回りの考え方

例えば、満室時の月額賃料収入が100万円、物件価格が1億円の場合、

表面利回り＝100万円×12ヶ月÷1億円＝1,200万円÷1億円＝12％

が表面利回りとなります。1億円の投資額に対して、その12％である1200万円が年間収入になる想定という意味です。投資不動産の物件情報には、通常、この表面利回りが記載されています。表面利回りが高いもの程投資効率が良いものと基本的に考えられますが、この表面利回りに騙されては行けません。

表面利回りは、あくまでも現在の賃料での満室想定の賃料収入を基準としています。もし、空室率が高くなれば実質収入は減ります。また出費として、固定資産税や各種設備のメンテナンス費用、管理会社への支払い費用などの物件維持費用を引いた実質収入を元に計算した実質利回りで考える必要があります。

築年数と表面利回りの関係

築年数で見ると、築年数の古い物件程表面利回りが高くなります。新築に近いほど利回りが低くなります。

• 設備機器の維持費

築年数が古くなれば設備機器類の故障も増えて経費が多くなります。新築時の場合、エアコン、給湯器、給水ポンプの耐用年数も5～10年以上先となり、また入居者入替の際のキッチンや設備機器類を含めた室内リニューアル費用も大きな出費が少なく建物維持経費は低くなります。中古物件では、予想以上に建物、設備機器類の維持費用がかかることもあり実質利回りが低くなる場合があります。

• 銀行ローン可能年数

新築と比べて中古物件の耐用年数は、残存法定耐用年数が短くなります。銀行ローンは残存耐用年数を元にローン可能年数が決められる場合が多く、新築物件では30～35年ローンが組めても、例えばRC物件、築年数20年の場合、新築時の耐用年数47年－20年経過＝25～27年ローンしか組めない銀行もあります。また、法定耐用年数で考えると、47年－20年 × 0.8＝31年が築20年の残存法定耐用年数のため、銀行によっては30年程度のローンが組める場合もあります。いずれにせよ、築年数が古い物件の場合、例えば5年後に売却することを考えてその5年後にもローンが組みやすいかどうかまで含めて考える必要があります。アパートの場合、新築時の耐用年数は20年ですが、築20年経過すると耐用年数は4年となりローンを組むのが難しくなり現金で購入できる方を対象に売却することになります。

• 残存耐用年数

築年数が古いと、それだけ残存法定耐用年数が短くなります。つまり、新築と比べると将来収益を稼げる年数も短くなるの。新築と比べて建物の寿命が短いので物件価格も低くなり、表面利回りが高くなります。また、あまりに古い物件は耐震構造が現在の基準に合っていない場合もあり、注意が必要です。

建物構造と表面利回りの関係

建物構造で見ると、SRC造・RC造、S造、木造の順に表面利回りが高くなります。こちらも残存耐用年数と関係してきます。新築時の法定耐用年数は、SRC造・RC造＝47年、S造＝34年程度、木造（アパート・一戸建て）＝20～22年になり、残存耐用年数が少なくなる程銀行ローン可能年数も短くなります。銀行ローン年数が短い場合は月額費用負担も高くなり、実質利回りは低くなります。

立地条件と表面利回りの関係

都市部の物件と地方の物件比べると、地方の物件の方が表面利回りが高くなります。

東京都内でも、エリアによって利回りが異なります。不動産投資家調査によれば、都内城南築よりも城東地区の方が利回りが高くなります（物件価格が安くなります）。

しかし、表面利回りは満室想定時の利回りとなっており、地方物件や過疎地域は空室率が高くなり一般的に実質利回りは低くなります。利回り25％＝凄い物件だなと飛びついたものの、空室率が50%なら、実質利回りは半分以下になってしまいます。また、地域によって不動産管理会社に支払う標準費用が異なることにも注意する必要があります。あるエリアでは、新規入居時に入居者が支払った初月賃料がそのまま入ってくる場合もあれば、また別のエリアでは新規入居時に不動産管理会社に賃料1ヶ月分程度の広告料を支払う場合もあります。

土地価格による影響も受けます。都市部では、不動産の価格のうち、土地価格の比率が高い場合があり建物償却後も資産として土地の価値が残りますが、地方都市の場合は土地価格の比率が低く、償却後の価値も低くなります。

建物用途と表面利回りの関係

建物用途で見ると、オフィスビルや店舗物件などのテナント物件は表面利回りが高く、居住用の物件は表面利回りが低くなります。しかし、テナント物件の場合は現状入居者の賃料で計算した表面利回りが高くても一度空室になってしまうと、立地等の条件によっては入居者捜しにかなり苦戦したり、空室期間も長くなってしまいます。居住物件の場合は、空室になっても、敷金の月数を減らしたり、若干賃料を下げることにより、それほど長期間空室が続くことも少なく空室リスクは少なくなります。

また、居住物件で考えると、不動産投資家調査によれば、ワンルームタイプよりも、ファミリータイプ（2DK～3LDKなど）の方が表面利回りが0.1～0.2%ほど高くなります。

また、居住物件の場合部屋の間取りにも注目してみましょう。最近では、ワンルームタイプでもBT別（バストイレ別）に人気があったり、またファミリータイプでも小さな部屋が細切れの2DK、3DKよりも広いリビングが日当たりの良い部屋にある2LDK、3LDKの部屋の方が人気があります。居住物件を購入する際は、その物件に自分も住んでみたいと思うかどうかについても考えてみましょう。

また、居住物件の場合、賃料やそのエリアの居住者の質についても考えてみましょう。賃料が安めの設定の物件の場合、表面利回りが高くても住む層が低所得者層であったり、信用の低い人が住む場合があり、家賃滞納に悩まされる可能性もあります。

レントロールの内容もよくチェックして、物件の価値を見極めましょう。

総戸数と表面利回りの関係

一般的に、総戸数が少ない方が表面利回りは高くなります。例えば、総戸数30戸のマンションよりも総戸数10戸のマンションの方が表面利回りは高くなります。

しかし、賃貸経営の視点で見ると物件維持については、例えば総戸数10戸のマンショでも総戸数30戸のマンションでも不動産管理会社に支払う定期清掃費用はそれほど変わりません（1万5000円～20000万円）。総戸数が多いと物件管理も効率的に行うこともできます。

その物件を維持するための費用はいくらになるのかを差し引いた、実質利回りも想定しながら物件選びを行いましょう。

その他の表面利回りを高める条件

次のようなケースでは表面利回りが高くなります、と同時にリスクも大きくなりますので物件購入には注意が必要です。

• 再建築不可

物件に面する道路の条件などにより、将来建物を壊してしまうと再度建築することが不可能なものです。

• 容積率オーバー

法律上定められた容積率以上の建物が建てられている物件。利回りは高くなりますが、銀行融資が受けづらくなります。将来売却するのにも苦戦します。

• 借地権

土地が所有権でなく借地権のもの。

管理会社は、次のような業務を行います。管理会社と不動産オーナーとの連絡は、電子メールや電話で行います。

新規募集時の業務

• 入居者の募集業務

賃貸不動産広告サイトへの情報掲載、情報の管理を行います。入居検討中の方への物件紹介、内見同行、物件や設備の説明を行います。仲介手数料収入を得るために、不動産管理会社のみで募集することが多いですが、場合によっては他の不動産業者に物件情報を流して募集を募ることもあります。

• 入居者の人物選定

人物に問題が無いかどうか、毎月の賃料の支払い能力があるか、連帯保証人は問題無いかなどの選定を行います。

• 賃貸借契約書等、その他必要書類の作成、及び管理

賃貸契約書の原本は不動産オーナーに送られてきますが、賃料や更新時期の管理のために賃貸契約書のコピーを不動産管理会社で管理します。

• 仲介業者に対して行う、媒介契約の締結
• 入居者に対して行う、賃室賃貸契約の締結

賃貸契約書は、不動産オーナーと入居者の間での賃貸借契約となりますが、不動産オーナーの捺印については、管理会社が代行して捺印してもらうのが良いでしょう。家賃保証会社を利用する場合は、家賃保証会社との契約手続きも行います。

入居中の業務

• 入居者、及び近隣住民の苦情の処理
• 入居者に対し、建物の使用方法等の説明、及び指導
• 賃料等の集金業務、及び未収金の督促業務
• 建物に付帯する設備機器に関する連絡業務の代行、及び修理等の発注
• 賃料等の入金から支払い費用を除いた額を不動産オーナーへ振り込み

入居者の解約時の業務

• 入居者の明け渡しに関する手続きの代行
• 賃室内の点検、修理工事等の発注
• 再募集に必要な手続きの代行
• 賃料、敷金等の精算業務

更新時の業務

• 賃貸条件、賃料等の改定交渉
• 更新契約締結に伴う業務の代理
• 更新に伴う金員の精算等

家賃保証会社の役割

家賃保証会社は次のような役割を行う会社です。

• 連帯保証人の代わりとして

賃借人が賃貸人と賃貸契約を行う際に通常必要となる連帯保証人の代わりに賃借人の家賃滞納などを保証してくれます。

• 入居予定者の信用調査

賃借人の属性などから信用調査を行います。賃借人が家賃滞納を行った場合は、家賃保証会社が賃料保証を行うことになるため、家賃滞納を行う可能性が低いかどうかについて信用調査を行います。

• 家賃等滞納者の債務の賃貸人への代位弁済（だいいべんさい）

家賃債務の債務不履行を行った場合、賃借人に変わって家賃保証会社が代位弁済を賃貸人に行います。

• 滞納者への督促業務、強制退去に向けた裁判代行

滞納直後の督促は不動産管理会社（または大家）が行いますが、それでも支払いが行われず家賃保証会社が代位弁済を行った後は、督促業務を行います。昼間、夜などの時間に部屋を訪問して、在宅しているか、電気が付いていないかなどを確かめながら、最終的には強制退去に向けた裁判代行まで行って貰える場合があります。その際、家賃保証会社が代理送付する内容証明郵便を賃借人が受け取り拒否した場合は大家の元に返送されてきますが、その返送されてきた事実も裁判の証拠となりますので、不動産管理会社、または家賃保証会社、または家賃保証会社が雇った弁護士事務所の方と連携を取りながら、賃料取り立て、または強制退去までを行います。サラリーマン大家にとっては、督促業務や強制退去処理のための裁判対応なども行って貰える家賃保証会社は大変便利な存在です。

家賃保証会社を利用するメリット

賃借人（入居者）にとっては、連帯保証人を立て難い場合も家賃保証会社を利用して賃貸契約できるというメリットがあります。
賃貸人（大家）にとっては、家賃滞納が発生した際も入金保証が得られるというメリットがあります。また、長期家賃滞納による強制退去手続きを行う際の弁護士を通じて簡易裁判を行うことも代行も行ってもらえたりします。

家賃保証会社の保証料金の例

ある家賃保証会社の保証料金の一例。入居時（賃貸契約時）に、賃料の半月分～１ヶ月分を、賃借人が家賃保証会社へ支払い、毎年（または賃貸契約更新時に）賃借人が家賃保証会社へ１万円程度の更新料を支払う、という金額設定が一般的です。
保証料金は、通常は賃借人（入居者）が支払うため賃貸人（不動産オーナー）の保証金負担はありませんが、購入した一棟マンションの入居者に連帯保証人が付いていなかったり、また滞納リスクを避けるために、賃貸人が保証料金を負担することにより保証会社に入って貰うというリスク回避手法もあります。

家賃保証会社からのお金の流れ

賃貸人から不動産管理会社への入金期日を過ぎても賃料が入金されない際に、不動産管理会社から家賃保証会社から連絡し、その後、家賃保証会社から代位弁済が行われるため、通常の賃料入金から比べると、賃貸人への入金は１ヶ月程度遅れることがあります（その遅れを不動産管理会社が吸収し、通常通り入金して貰える管理会社もあります）。

その収入には主に２種類があります。一つ目は、定期的な賃料収入などの収入で、これをインカムゲインといいます。二つ目、不動産を購入し、その価格よりも高い価格でで売却することにより得る収入でこれをキャピタルゲインといいます。

不動産投資は、株式投資やFX投資と違い日々の値動きが少なく、また土地については価値がゼロになることは無いとされるため、大損することも無ければ、また急激に値上がることも無いため、一般的にミドルリスクミドルリターンの投資と呼ばれています。

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坪単価＝１億円÷５０坪＝２００（万円／坪）
１種単価＝２００（万円／坪）÷５００（％）＝４０（万円）

になります。その土地の上に容積率いっぱいの建物を建設した際に、床面積当たりの土地価格を計算し投資効率を判断する際に使います。

ワンルームマンション１室だけの不動産収入しかない場合は、領収書類が揃っていなくてもざっくりと年間経費１０万円、などと申告を行っても特に税務署から指摘されることはありませんが、マンション１棟や、ワンルーム５室以上など、収入金額、投資規模が大きくなってきた場合は、しっかりと帳票をそろえ申告書類を作る必要があります。また、青色申告を行うことにより、税務上の優遇を受けることができるというメリットもあります。

年間を通じての準備

◎毎月の収支計算のための準備

不動産管理会社から届く管理報告書の封筒に、その月の領収書や電気代明細、クレジットカード利用明細を入れて整理しておくことにより、確定申告時期の伝票入力が楽になります。

◎クレジットカード利用明細や、通帳明細は電子データでも保存しておくと便利です

最近では、クレジットカードの明細や預金通帳の入出金明細をオンライン管理画面で確認できるので、それらをページ保存するか、PDF作成ツールなどを使って電子データとして保存しておくと、いつでも呼び出して内容確認できるのでおすすめです。各種明細は、過去をさかのぼってオンラインで確認できる期間が限られているので（例えば、あるクレジットカード会社は半年前までの明細をオンライン表示可能、ある銀行では３ヶ月前までをオンラインで確認可能）、こまめに電子データ保存しておきましょう。

確定申告のための帳票類の作成方法

◎弥生会計ソフトを使って帳票作成

楽天やアマゾンを通じて、弥生会計などの会計ソフトを購入し、電子帳票を作成しましょう。

弥生会計の場合、オンラインバックアップサービスも行っているので、万が一パソコンが壊れてディスクが読み込み不能となった際にもデータを守ることができます。

※正しい税務申告については、お近くの税務署、または税理士にお尋ね下さい。

賃料等の収入から、銀行ローンの支払いや賃貸管理会社への支払い、固定資産税、物件リニューアル費用などの必要経費支出を差し引いた結果、いくらお金が残るかというお金の流れのことです。

キャッシュフローがプラスであれば、毎月現金が増え、その現金を元に新たな不動産投資を行うことができます。損益計算上、どんなに利益が出ていても、例えば銀行ローン支払いが多くて毎月現金が減る状態なら新たな不動産投資が難しくなります。